“辛辛苦苦攒钱买套房子，几十年后就不是自己的了,自己孩子到哪儿住去？”在我国,土地的所有权归国家,我们可以在一定期限内享有使用权。一旦期限届满,构筑于该土地上的房屋又怎么办呢？百姓最关心的就是住宅建设用地使用权的期限问题。

法规内容

住宅建设用地使用权期间届满自动续期

物权法规定：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。

建设用地使用权期满，根据公共利益需要收回的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿并退还相应的出让金。

私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。私人的合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。

专家解读

阮晓（山西远见律师事务所律师）

1  自动续期有利房地产业发展

住宅建设用地使用权和房屋所有权之间存在一个矛盾,由于我国的土地所有权归属国家,我们对土地只享有有期限的使用权(一般规定为住宅用地70年),而对于构筑于该土地上的房屋,我们则享有永久的所有权。但是,房屋和其所占的土地是不能分开的,如果不再享有土地使用权,房屋所有权还有什么意义呢?因此,百姓就产生了对自己房屋所有权“期限”问题的焦虑。

物权法针对这一问题做了详细规定:“住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。”

这个规定和以往的规定相比,对私有财产的保护迈出了一大步。按照以前的规定,土地使用权到期之后,如果没有续期,不但土地使用权被国家无偿收回,土地上的房屋也会随之被国家收回,人们的房屋所有权得不到真正的保障。

物权法规定,住宅建设用地使用权期限届满后自动续期,构筑于该地之上的房屋自然继续归属于房屋所有权人,对房屋所有权人的保护更加有力。其次,对住宅建设用地使用权期限届满后自动续期的规定,还有利于房地产业的发展。在建设部的有关规定中,现在的住宅房屋的使用寿命大概是50年,50年之后房屋就应该重新建了。在这种情况下,如果土地使用权只剩下很短的期限怎么办?新的开发商势必会考虑这个问题。现在有了自动续期的规定,减轻了开发商的心理负担,对以后房地产业的发展、新建筑的寿命都会引起一系列反应,对这些方面是十分有意义的。

专家解读

2　霍永峰(山西锋卫律师事务所律师)

让购房者吃下“定心丸”

实际上,“70年后被收回”的说法对二手房市场影响最大。很多市民在选择二手房时,首先要计算这套房子买下后,按照“使用期限70年”自己还能住多少年。这就使得一些卖主采用各种方式掩盖真实房龄,二手房房龄甚至成了左右房价的因素之一。一些主张不买房的市民在表明自己的依据时,“使用期限70年”也是他们的主要理由之一。

然而物权法经过审议和讨论的消息传出后,“住宅用地70年后自动续期”的消息让大量购房者吃了“定心丸”。“国家法律保护私有财产,这样房子就可以留给孩子,即使出售也不会因为房龄而贬值。”不少市民接受记者采访时表示,此前他们都认为,房子使用到期后就会被国家依法收回,可能血本无归,现在看来这些传言都是错误的。

房产界很多人士介绍,此前流传的“70年使用期限”一度是房产界不愿提及的“敏感话题”,不少有能力购房的市民因此放弃了买房。将来随着物权法的颁布实施,市民对房产产权归属有了新的认识后,可能会促使一些主张“不买房”的市民观念发生改变,对房产市场来说也是一个好消息。

物权法区分住宅建设用地使用权和非住宅建设用地使用权的规定,多多少少减轻了百姓对自己住宅命运的焦虑,但要彻底解除人们心中的焦虑,还应该针对附着于地面上的建筑物、附着物的权利归属做出更详细的规定。使人们相信,自己对其房屋的所有权是“永久”的,并且受法律保障。

案例分析

到使用权年限该怎么办？

某小区的业主在辛苦排队后,以相对较低的价格,买到号称内环以内价格最低的楼盘,之后发现,与通常概念中住宅楼盘70年的土地使用期不同,他们购买的这个楼盘只有50年的土地使用权。

经过调查,原来这个项目是楼盘投资方某集团有限公司进入本地开发的第一个楼盘,土地通过股权收购的方式获得,由于是综合性用地,所以使用权年限只有50年。

类似这样的房屋土地使用权缩水的案例非常普遍,造成房屋土地使用权缩水的原因也是多种多样,业主买到这样的“缩水房”,即使房屋土地使用权期限届满后自动续期,是不是意味着今后他还是要比别人更早补缴土地出让金?业主的权益又怎样得到最大程度的保护呢?

物权法中规定:“建设用地使用权续期后,建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。”住宅建设用地续期后住户还要支付土地使用费,这样的规定是否合适,全国人大法律委员会研究认为,这一问题需慎重对待,目前以不作规定为宜。届时,可以根据实际情况再作慎重研究。既而在全国人大常委会进行第六次审议的物权法中,取消了以前草案中的有关需要支付费用的规定，这就为住宅建设用地续期后住户可能不用再支付土地使用费留了余地。

★名词解释★

用益物权

生活解释：

麦当劳租用别人的房屋进行经营，它依法享有对租用房屋的占有、使用、收益的权利，但是它没有处分房屋的权利。也就是说麦当劳拥有的是房屋的用益物权。

理论解释：

用益物权人在法律规定的范围内，对他人所有的不动产，享有占有、使用、收益的权利。另外，国家对个人不动产进行征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，应当按照国家规定给予补偿；没有国家规定的，应当给予合理补偿。

居住权

生活解释：

张先生与李女士结婚时住的两居室是张先生单位分的，后两人因感情不和离婚，法院将房子判给男方，但李女士可以暂时居住。离婚后李女士收养一子和她一起生活，不久，李女士突然病逝。其子要求继续在此房居住，张先生不同意，遂将此房收回。李女士离婚后对房子拥有的就是居住权。由于居住权不能继承和转让，因此她收养之子不能继续住在此房。

理论解释：

居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。但居住权不得转让和继承。而且，居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用。

据新华社电

撰稿：本报记者王少斐