钱给了，才发现房子竟然不是自己的，开发商早已将房产抵给了银行。如果购房者遇到这样的事情，面对开发商明显的欺诈行为，只能请求返还房款以及利息，却无法拥有房屋产权。刚通过的物权法提出的预告登记制度，将终结开发商“一房二卖”的情况，维护购房者的利益。

法规内容

物权法首次在国家大法中引入预告登记制度―――“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。”

案例分析

案例一

买了房才发现已被抵

2003年3月，太原市的李先生交了两万元定金，随后与某开发商签订合同，购置其开发楼盘里的一处期房。按照约定，李先生首付三成，其余银行按揭。但开发商迟迟不能提供房产证。李先生查询后才发现，原来自己居住的房子已经被抵给了银行，自己并未能拥有这套房子的产权。找开发商，开发商一直拖。李先生到法院起诉，法院判开发商违约，赔两倍房款，但开发商无钱支付，最终不了了之。

李先生说，他们后来才知道，与他一样，当时建造的1000多套房子中，有200多套被抵。

　　买的3套房子全被另卖

西安业主王女士从某开发商处购买了3套房子，令她意想不到的是，一套房子在自己购买前已经被开发商卖给了别人，另外两套房子在她购买两天后，也被开发商卖了出去。

据王女士讲，2004年3月26日，王女士购买了该开发商的一套房子，房款总金额为45万元，王女士当时和该房产公司签订了《协议书》。同年4月21日，王女士又以同样的付款方式，购买了该开发商两套房子，房款总金额为121万元。

2006年1月，按照《协议书》，王女士准备给第一套房子办理按揭手续时，该公司多次找借口搪塞。直到同年七八月份，该公司销售部的工作人员才明确告诉她，该房在2000年已卖给一位李姓业主。

2004年4月23日，王女士购买后两套房的两天后，分别被一位姓仙的业主和一位姓张的业主买走。

专家解读

汪渊智（山西大学法学院副院长、民商法硕士生导师）

最先登记的获得优先权

山西大学法学院副院长、民商法硕士生导师汪渊智教授认为，开发商“一房二卖”的行为严重欺诈购房者，也影响社会稳定。目前国内实行的预售登记制度，难以对抗开发商的重复抵，导致业主利益受损。

“我先签订购房合同，为什么还得不到房子？”面对购房者的疑问，汪教授解释，在房产交易中，购房者与开发商签订预售合同付房款，到最终办理房产证之间，有一段时间差距，特别是期房，间隔的时间更长。这期间，就发生有开发商将房产抵给银行或转卖他人的情况，以此来募集资金或还贷。

按现在的法律规定，购房者与开发商签订购房合同，只是债权关系，第一购房人不能阻止开发商将房产移转给第三人并登记。这时，同样一处房产，既有物权，又有债权，依物权优先原则，第三人将取得该处房产的物权。这种情形，第一购房人只能请求开发商赔偿自己的经济损失。

这样，本来最先签订合同的第一购房人无法获得自己预期想要的房屋，交易目的最终落空。对一个依诚实信用从事交易的购房者，无法从制度上加以完善的保护，说明法律的设计有失公平正义，现有法律存有漏洞。

一旦建立预告登记制度，这种情况就完全可以避免。购房者在与开发商签订预售合同时，支付部分房款后，虽然房子还不是自己的房产，但也可以在政府部门通过预告登记来“预订”。付完房款后，再通过产权登记，将这处房产真正纳入自己的名下。预告登记与最终的产权登记相连，实现对第一购房者的保护。

汪教授提醒广大购房者，“预告登记具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果”。他说，通过预告登记，可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，从而使债权的请求权得以保全，并将使最先登记的获得优先权。

统一登记机构还没法可依

进行预告登记的登记机构在哪里？

汪教授介绍，我国现在进行不动产登记的机构太多，导致登记十分混乱。土地管理、房管林业、城建等多个部门，都可以进行登记。对此，汪教授建议不动产登记的机构应该统一，以便于管理。今后的工作中，以法规的形式确立登记机构以及登记制度，是物权法颁布后的另一项重要工作。

律师观点

张肖云（河北新业律师事务所主任）

购房合同可申请无效

按照行业规定，购房者在与开发商签订了房屋买卖合同后，将去房管部门进行备案登记，即物权法里的预告登记。而有的开发商为了“一房二卖”就没有对房屋出售的信息进行登记。

物权法规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”如果房产公司没有对已出售房屋进行预告登记，购房者则可主张购房合同无效。

律师提醒说，购买商品房并非“一手交钱、一手交房”这么简单。相反，购房者应该尽快到房地产交易登记机构完成登记，让不动产登记簿写上自己的姓名，才能真正成为房子的主人。

要彻底避免“一房二卖”的尴尬，购房者买房后必须尽快到有关部门登记公示，以使自己成为这套住房的真正主人。

★名词解释★

预告登记：

预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵。

预告登记是不动产登记制度中的一项重要制度，对于保障债权人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。

异议登记：

异议登记指利害关系人对不动产登记簿上有关权利主体、内容的正确性提出不同意见的登记。异议登记的目的是限制不动产登记簿上的权利人的权利，以保障提出异议登记的利害关系人的权利。

异议登记的作用就是防止产权还存在争议时就被转让。

不动产登记：

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。当事人申请登记，应当提供权属证书、合同书、法院判决或者征收决定以及标明不动产位置、面积等的其他必要材料。

据新华社电

撰稿：本报记者杨晶