随着土地调控趋紧，北京、南京先后收回了两幅“地王级”住宅用地，并没收上亿元保证金

进入2月份,曾经令人瞠目的“地王”接连爆冷。北京、南京国土部门先后宣布收回两幅“地王级”住宅用地,并没收上亿元保证金。

一边是“老地王”上荒草丛丛,一边是“新地王”频频冒头。“面粉”早已贵过“面包”,前赴后继的“地王秀”背后,究竟谁是“推手”?土地调控趋紧,是否意味着高歌猛进的“地王”神话开始终结?

“地王”被收回:抢地冲动受遏制

2月1日,北京市国土资源局发文公告,令创下北京2009年(总价及楼面地价)双料“地王”记录的北京大龙地产拍得的顺义区地块,最终被收回。其交纳的2亿元竞买保证金也被全数没收。

仅隔几天,南京市国土局也传来消息,瑞嘉投资实业有限公司等在2007年12月竞得的栖霞区仙林湖地块,因未按规定日期缴纳首期成交价款,也被取消对该地块的竞得资格,并没收竞买保证金2.45亿港元。

两幅“地王”先后被收回,究竟传递了哪些信号?

在市场法则中,没有保赚不赔的生意。资本市场上的大龙地产,从2009年年底的一路高歌到今年1月下旬以来的“跌跌不休”,投资者和消费者开始顿悟:“地王”神话一旦被戳破,将陷入一发不可收拾的境地。

国土资源部土地利用管理司有关负责人表示,开发商在土地出让中的报价,既包含对未来的市场预期,也包含自身应该承担的责任,这意味着深化合同执行监管的重要性。

“看似‘撞在枪口上’,其实是调控的必然结果。”长期研究楼市的上海市政协人资环建委专职副主任孙钟炬说:“随着政策的持续收紧,土地市场的矛盾将会不断暴露,类似事件可能会连续出现。这证明管理部门在严肃土地交易方面释放了强烈信号,拍地企业不要心存侥幸。”

新一轮房地产调控下,中央打击囤地、清理闲置土地的力度明显增强。去年底,五部委要求“开发商拿地分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,首次缴款比例不得低于全部出让款的50%”。今年1月,国办再次下发通知要求严格土地出让价款收缴,加强对闲置土地的调查处理。尽管如此,人们仍然疑惑,“地王”被收回背后,是否有开发商因算准无利可图而放弃土地?

资金问题是“地王”被收回的直接原因之一。大龙地产在其年报中称,2009年实现了爆发式的增长,营业收入17.48亿元,同比增长1174.08%,净利润3.39亿元,同比增长14256.4%——但以此资金实力掌控50.5亿元的“地王”,无疑是“蛇吞象”。

北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出,去年的土地市场泡沫非常严重,一是许多原来主业不是房地产的企业大举进入囤地;二是一些没有能力拿地的企业加入市场竞争之中。上述举措能够起到敲警钟的作用,对于全国房地产市场而言,收回“地王”只是风暴的开始。

“地王秀”何以“前赴后继”

土地,在房地产开发中是令地产商最“纠结”的要素。

自2009年以来,土地市场一直上演“冰火两重天”的“戏剧”:“老地王”不堪资金重负而陷入困顿,新地王的诱惑又让开发商趋之若鹜。瞄准黄金地段的地块,坚持几十轮、上百轮竞拍,豪掷数亿、数十亿元,价高者最终称“王”——这被不少业内人士称为“地王秀”。“地王秀”何以重复上演?

一是资金相对充裕。去年受金融危机的影响,国家将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。此举意味着开发商可以用更少的资金贷到更多的贷款。加上政府的一些救市计划,包括宽松的货币政策,大大增强了企业的开发能力。

二是土地资源稀缺。在现行“价高者得”的出让方式中,一些优质地块的价格极易在众多开发商的争抢中疯狂上涨,甚至“加冕”地王。

三是资本市场对上市房企的评价。SOHO中国有限公司董事长潘石屹说,土地储备是资本市场对房地产业评价的一个重要的指标。这直接导致上市房企视“地王”为股市融资的最好“题材”,追逐不遗余力。

四是“地王效应”拉涨房价。据业内人士介绍,目前有一些开发商是只囤地从不盖楼。随着调控的不断深化,有的担心自身利益受损,便通过大量储备土地来对抗调控。在市场上不断强化“地价大涨、房价必涨、涨价正常”的概念,通过“地王板块”操控区域房价,领涨效应形成板块拉力。

监管不力的部门和地方政府其实也是“地王秀”的参与主体。“地王”的巨额出让金及其带动周边地价的上涨,均充实了地方的“钱袋子”。在“土地财政”之下,一些地方政府和开发商其实是利益共享者。

专家认为,“地王秀”更大的危害在于:开发商、地方政府所获之利,均是从飙涨的地价获得的“透支性”收益。泡沫终有破灭的一天,购房者却不得不为此埋单。

矫正“土地财政”依赖症

来自国土资源部的数据显示,截至2009年年底,全国闲置土地累计达1万公顷。更多违规累累的“非地王”需要切实进行处置。为此,2009年12月23日,国土资源部曾宣布挂牌督办分布在北京、浙江、吉林等9省(区、市)的18宗房地产开发闲置土地。上海、广州等地近期也纷纷对闲置土地督促开工或收回。

“此轮处置土地问题,必须避免‘高高举起、轻轻放下’,而是要‘动真格’。”中央党校研究员曾业松表示,遏制地价房价过快上涨,关键在于调整中央与地方的土地收益分配格局,从根本上减少地方政府“以地生财”的冲动;土地拍卖应该从目前“价高者得”的方式,转为“限房价、竞地价”。

解决土地问题的根本,还在于加快转变经济发展方式，改变对“土地财政”的倚重。近日一些省市刚刚闭幕的“两会”上,一些代表委员提出建议、政府官员作出回应时,均提到要“改变对土地的过度依赖”等问题。

2009年,一些房地产活跃的城市土地出让收入高达数百亿乃至上千亿元,较上一年暴涨数倍;也有一些城市,2009年土地出让金总额占地方财政收入的五六成之多。尤其是在实体经济受金融危机影响严重、税基增收乏力之时,来自土地出让的巨额“快钱”更让地方政府难以割舍。

但另一方面,各级政府也逐渐认识到,过度依赖“土地财政”将付出沉重代价,短期内使房价居高不下、群众住房困难难以解决,长期则可能造成经济结构畸形和泡沫性膨胀。加快经济发展方式转变是我国经济领域的一场深刻变革,房地产业调控也不能置身事外。

专家分析,从这一轮调控可以看出,面对持续上涨的高房价、高地价,地方政府已有“危机感”。拿“地王”开刀,体现了一些地方政府在此轮楼市调控中的示范性姿态。

孙钟炬、潘石屹等业内人士均提到:“希望这次收回‘地王’,是对‘地王秀’的终结,从而让土地市场逐渐回归理性,避免哄抬地价的现象再次上演。”

据新华社电