武汉经济适用房爆出“六连号”事件、郑州经济适用房规划用地违规建起小别墅、重庆经济适用房购房者买房不住违规出租……今年6月以来，各地经济适用房丑闻频出，旨在保护低收入住房困难群体的这项住房保障制度似乎在某种程度上已偏离设计初衷，在市场中不断地陷入尴尬状况，不断地成为舆论争议的焦点。经济适用房这一福利制度背后究竟有哪些纰漏与瑕疵，成为大众百姓最为关注的话题。

建设环节：经适房越建越远 土地保障如何实现

与一般商品房一样，对于保障性住房而言，充足的土地供应是其开发建设的基础性条件。然而由于近年来中心城区地价飞涨，经济适用房越建越远，多个城市经济适用房项目出现被老百姓“弃买”的尴尬情况。

在长春市，去年这里重启经济适用房建设，全年共建设22．7万平方米共3780套，前两批共发售1900多套。至年底剩下1400多套没有售出。在此期间，长春市两次放宽申请家庭的准入标准，将月人均收入标准由500元以下放宽到800元，并允许优抚对象、复转军人、残疾人等6类特殊人群购房，但是并没有出现人们想像中的踊跃争购的场面。

在广州，去年年底推出的2145套经济适用房，只有975套房屋被中低收入家庭认购，余下1170套房遭弃购。这意味着时隔10年广州市推出的首批经济适用房超过一半被弃购。

在武汉，经济适用房项目青菱城市花园415套住房不再需要摇号，而是按登记的先后顺序“先到先得”，购买者只要持经济适用房资格证明和身份证就可以办理手续。这是该市实行摇号销售3年以来，首个因有效购房人数不足而直接销售的经适房项目。

据记者了解，这些城市经济适用房“遇冷”的原因是，不少地方兴建的经济适用房离中心城区太远，生活配套设施不足，而中低收入者大都依赖公共交通，他们如果住在偏远的郊区，就医、上学、出行都非常不便，再加上与周边商品房相比，价格也没有吸引力，所以弃购现象比较突出。

以武汉城开青菱城市花园经济适用房项目为例，该项目已经接近武汉三环线，当地物价局核定其基准价格核定为2699元／平方米，比同地段的一些商品房均价还高。而且，在去年底申购时，该项目路还未修通，低收入群体只能“望而却步”，第一轮摇号后遭遇弃买，415套住房只卖了一百多套。

有关业内人士分析，由于中心城区近年来地价飙升，土地供应也越来越少，未来经济适用房越建越远将成为常态。据经济适用房“黄埔人家”开发商武汉江岸房地产公司有关负责人介绍，政府对经济适用房销售限价的情况下，主要靠降低土地的购价来节约成本。该公司建设的“黄埔人家”经济适用房小区位于中心城区，当时的土地价格约100万元／亩，均价2600元，利润率控制在国家规定的3％。

但现在市区内的土地价格已经翻了几倍，再加上劳动力价格、材料成本的上涨，以政府2900元限价下销售经济适用房，肯定亏本。

有开发商坦言，在土地价格不断上涨的情况下，为避免经济适用房“郊区化”，需要政府有统一的长远规划，并给予适当补贴或加大直接划拨的力度，明确给予保障性住房资金保障、土地保障。

申购环节：中介办证作假兜售经适房

由于经济适用房供给不足、区域分布又严重不平衡，在一些热门项目中，受巨额经济利益驱使，申购环节被“潜规则”完全渗透：一些房产中介凭借与房产管理部门千丝万缕的联系，违反相关规定，明目张胆地开展起办理经济适用房资格证——购买经济适用房“一条龙”业务，而真正低收入住房困难户被“挤出局”，甚至在申请资格证时都困难重重。

武汉市民郑小姐说，前年南湖的一个经济适用房项目上市，她贪图便宜，在附近的中介打听能不能购买一套。她说，当时一家中介公司就打包票，在总房价的基础上加8万元，一条龙服务，不仅办好经济适用房资格证，而且保证能买到房。

武汉市民梁先生家里4口人住在60平方米的房子里，妻子、岳母没有工作，就靠着自己一个月1000多元的工资生活。他说，虽说已经达到了办证要求，在社区申请时，工作人员硬说不能办。看来，现在只有花点钱找人才能办得了资格证。

在花钱找中介就能买到经济适用房已成为习惯，甚至被曝光也得不到追究的情况下，有关中介一不做二不休，明目张胆在申购比达到40比1的余家头小区经济适用房项目中，摇出“六连号”。仔细分析该案例的全过程，即可窥见经济适用房申购环节中潜规则的“一斑”。

今年初，武汉三六零四厂工人王频与武汉鹏程寄售有限公司老板柯鹏密谋，招募有意购房者，分别向每名委托人收取8000元至2万元不等的费用，承诺能够购买经济适用房。在办理经济适用房资格证时，王频、柯鹏将六连号6名当事人集体迁入武汉市口区，提供虚假的户籍证明、收入证明、住房证明、甚至婚姻证明，并使这些假材料按照程序通过街道办的初审，区民政部门、区房产部门就分管的收入证明、房产证明等相关领域的再审查、再核对。

办好资格证后，王频联系其在市国土房产测绘中心负责经济适用房摇号工作的亲戚刘胜君，并伙同另一个工作人员陈天呈，在武昌区房产局摇号预演现场，瞒过他人将该作弊软件程序装入摇号电脑中，6月12日摇号当天，陈天呈借故肚子痛离开摇号岗位，刘胜君负责操作，用U盘将作弊人员信息输入作弊程序的数据库，瞒过公证人员启动作弊程序，导致一批委托人顺利摇中。

武汉大学法学博士伍华军说，过去就知道经济适用房申购中有“猫腻”，武汉沿街二手房中介都承诺可以代办经济适用房资格证明。这个事件说明这种弄虚作假已猖狂到了无以复加的地步，在做了全套虚假的证明材料后，又毫不避讳地摇出六个编号相连的号码，这种作假不是手法低级，而是因为策划者自知打通了所有“关节”，已经成竹在胸、无所顾忌。沈 罛 熊金超

房价地价谁是因谁是果

进入5月份以来，全国各地房地产市场一片“红旗招展”。正当大家还在争论楼市何时会触底反弹时，其复苏速度之快已超出很多人的预期。

巧合的是，当一二线城市再次出现“抢地”风潮、楼价再涨的当口，国土部很“适时”地发布新闻：经调查，中国地价占房价的平均比例为23．2％。国土部同时强调，地价不是房价的决定性因素。这一新闻，让业界内外人士争论的焦点转移，由房价上涨是否合理，迅速将矛头对准到房价与地价的关系。

房价上涨谁之过

近两个月，许多购房者心急如焚，上火到嘴唇边直起燎泡。一是因为全家出动连夜排队也买不到现房，二是眼瞅着房价一天天地往上蹿，却听不到政府要出手调控的声音和动作。

一些购房者和分析师认为，就像“大河有水小河满”的道理一样，房价上涨的主要原因是地价太高，是上下游的关系。而此次国土部发布的新闻中，除公布地价占房价的比例外，专门提到地价不是房价的决定性因素。这就让人不禁生疑，好像政府在出让土地收回资金后，急于把自己从房价上涨的制造者中“摘出来”似的。

与国土部公布的数字大不同的是，在今年全国“两会”期间，全国工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。发言中表示，就2008年全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分 （即土地成本＋总税收）所占比例为49．42％。

这份报告称，近10年来，全国的房地产业得到高速发展，“土地财政”现象随之产生，政府成为了最大的受益方。对于房价上涨的原因，到底是土地成本在起主要作用，还是受住宅市场供求关系的影响，再次引起广泛热议。房地产研究专家刘玉录博士表示：“供求关系在短期内对房价起到重要的作用，但是从长期来看，实际决定房价的是成本，包括土地成本。”

有的地产人士认为，即使偶尔会出现“面粉贵过面包”的现象，但地价影响房价是不争的事实。另外，如果像国土部指出的供求关系是高房价的主因，但当前楼市的供求关系不会是纯市场行为，背后都有政府的“无形托手”。

房价与地价关系互动

一般来说，不同地区、不同城市、不同项目的房屋价格构成都不相同，这就是国土部分别选择东、中、西部不同样本的原因所在。而且即使是房价相同的房屋，在不同的区域，地价占比也不相同。

刘玉录认为，国土部此次公布调查结果，主要是回答全国工商联“两会”发言中提到的地价占比数据。对于房价与地价哪个是因哪个是果，他认为二者之间应该是互动关系，互为因果、互相制约。

中国指数研究院华北分院天津总经理蒋云峰表示，如果单从市场价格角度考虑的话，房价决定地价，也就是说，房子的价值决定了土地的价值，如果一个城市的房屋销售价格较低，会影响土地的交易量和价格的上涨。就像2008年，全国楼市低迷，住宅用地流拍普遍。

但如果从供求角度来看，土地市场能对房地产市场起决定性的作用。因为从整体来看，消费者对房屋的需求总量是固定的，所以土地的有效供给量将对房价有很大的决定作用。如果土地有效供给量增多，将会遏制房价的过快增长。相反，正是由于我国部分城市的土地市场一度出现土地有效供给严重不足，提升了开发商的销售预期，因而造成2007年“面粉贵过面包”的现象。

发布数据意义不大

此次国土部高调发布土地在房价中所占的成本，并用倒推法解释了房价走高的原因，不仅没有起到“统一认识”的作用，反而引起业界“嘘”声一片。

中原地产投资顾问部总监高飞说，国土部发布地价占房价比例为23．2％这个数据，没有任何实际意义。无非是向外界说明地价不是房价高的主因，给各地政府解压。如果房价高是因为供求关系，政府同样难推其责。因为我国的土地市场是政府垄断经营，而商品住宅已经市场化了，推地不平衡也是政府造成的供求关系紧张。

一般来说，房价由土地成本、建安成本、配套税费、管理销售费用（包括所谓“公关费”）、利润等几部分构成。其中，建安成本是相对固定的，土地收入和税费收益是流向当地政府的，于是，房价高的原因无非一是土地价格高造成的，二是房地产商的利润增长。

房地产商说“面粉贵过面包”，利润空间很小，房价高是因为地价高。国土部门则认为土地成本在房价中占比很小，言外之意开发商是暴利的始作俑者。双方都把矛头指向了对方，都不愿意承认自己是高房价的受益者。其实双方都是受益者，受害的是普通的购房者。

北京市华远集团总裁任志强就此发表《越描越黑》一文认为：“纠缠地价在房价中所占的比重之争，在于政府从房价中的收益更多，还是开发商暴利更黑；在于土地的天价推高了房价，还是房价的暴涨推高了地价，这个问题其实只在于土地是垄断性供给还是市场自由的配置和选择……仅仅计算土地出让时的地价初始价格，而不计算同时必然发生的相关费用，完全是一种自欺欺人的宣传，而非公布地价的实际成本和比重关系。”据经济参考报